初心者が不動産投資を始める。新築か中古か。

本屋に行くと不動産投資の本がかなり多い。それだけニーズがあるのか。

というわけで、資産運用していくうえでの選択肢の中の1つに入れると決めた。

早速管理会社の人とコンタクトをとって、カウンセリングにいってきた。

参考書は、出口から逆算する”プロ”の不動産投資術！

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物件の選び方について。

私

中古物件で実質利回り7％以上での運用を考えている。

担当

出口戦略まで考えて投資をしたほうがいい。

私

出口としては、不労所得で月３０万(6万の家賃収入と5部屋)

担当

新築の方が、月々のキャッシュフローは見込めないが、

トータルすると、キャピタルゲインを見込めるのでより利益があがるとのこと。

(15年後に売ると考えたら…

新築　築15年

中古　築35年

という理由だそう。

でもその時のローン残高を考えるとそこまで±ゼロではないのでは、、、)

私

たしかにその点ではメリットだが、果たして、高いローンを組むだけのメリットはそこにあるのか。

担当

節税も新築の方が減価償却の分、有利

私

初年度は経費がかさんで節税になるけれど、2年目からは節税効果は見込めないと思う。ましてや、家賃収入で利益がでるかもしれないということもある。

それでは節税のメリットはなくなる。

担当

あと新築の方が空室率や家賃の下落などのリスクが低い。

新築は家賃の下落幅が小さい。中古の方が家賃の下落が大きい。

私

(果たしてそうだろうか)

新築　築0年→築5年→築10年

中古　築25年→築30年→築35年

どう考えても落ち幅は新築の方が大きくなると思う。

結論

初心者が新築で高いローンを組むだけのメリットは考えにくかった。

それなら、なるべく少ないローンでキャッシュフローがプラスになる中古のほうが、リスクということで考える小さいと考えた。

(未経験者にとってリスクという課題は大きい。。)

だからといって、利回りや築年数、金額だけで判断するのはタブーだ。

中古で選ぶのであれば、そのものの物件価値についてもきちんと把握しておくべきだ。

たとえ年数がたっていても、きちんと手入れが行き届いていて、リフォームもしっかりされていて物件そのものの価値が高ければ、入居者がつくはずだ。

あとは精神的な面で、やはり借金が少ない方が負担が少ない。