出口戦略。物件購入のためには先にゴールを考える。
今日も、とある不動産会社を訪問した。
目的は3つあり
- ①事業拡大の為
- ②収益の為相談
- ③住宅購入の為
ローンの場合、最近②の融資が最近きつくなっているそうで、ローンで購入を考えるのであれば①と③が現実的とのこと。
①であれば日本政策金融公庫
小規模企業向けの小口資金や新規開業資金、教育ローン
新規開業資金 | 新たに事業を始める方または事業開始後おおむね7年以内の方 | 7,200万円(うち運転資金4,800万円) | 設備資金:20年以内(2年以内) 運転資金: 7年以内(2年以内) |
金利はだいたい2%までだと考えている。
②であれば関西アーバン銀行が年3.25%でまだ融資を受けやすいとのこと。
物件取得の流れをここで整理しておく。
『物件取得の流れ』
- 資金計画 (自分自身の属性を知る・どんな融資が受けられるのか)
- 物件の情報収集(出口戦略も考えて3か月くらいかける)
- 内覧(リフォーム業者同行)
- リフォーム会社の見積もりをもらう
- 申し込み
- 住宅ローン仮審査(2週間ほど)
- 融資の承諾
- 売買契約
- 住宅ローンの本審査
- 承諾本契約
- 物件の引き渡し
- ローン返済開始
- リフォームの着工
- 工事完了で入居
とりあえず、1を調査して2の出口戦略を考えておかないといけないとのこと。
出口戦略
- 事業拡大の為の物件購入は、5年後くらいにM&Aで会社ごと売却予定
- 住居なら将来転居もあるかもしれないので、その時点で売却か家賃収入として保持するかの2パターン。
なのでどちらも売却の時点で買い手のニーズがあるかどうか大きなポイントになる。
あと売却時期や方法によって税金が変わってくるため、ある程度いつ売却するかという目途を立てたうえで、計画をたてておきたい。
★法人で持っている不動産の場合の税金
法人税(年800万円以下の部分には22パーセントの税金、800万円以上には30パーセント)
★個人の売却にかかる税金はこちら
短期譲渡所得であれば、売却益に対して39%の税金。
5年超の長期譲渡所得であれば売却益に対して20%の税金。
短期譲渡所得であれば、売却益に対して39%の税金。
5年超の長期譲渡所得であれば売却益に対して20%の税金。
結果、税金対策で有効なのは、
税金の面で一番損なのは、5年未満での個人による売却。
なので個人では5年未満では売却せずにある程度保持して家賃収入を得てから売却するのがベストか。